【焦点】奥克兰住房均价即将过百万！住房危机，需要进入“紧急状态”？
该来的总是会来！
尽管最近一段时间奥克兰住房市场有些许变淡的迹象，但即将在下月初公布的QV（房价評估结构Quotable Value）报告，却极有可能宣布一个里程碑事件：奥克兰住房均价过百万！分析人士认为，除非截止8月份的奥克兰年度房价涨幅低于14.3%，否则奥克兰住房均价过百万几乎板上钉钉。今年7月份奥克兰住房均价已達99.2萬紐幣，虽然房市开始变淡，但房价无疑还是在涨，区区8000块钱的差距，百万房价恐怕是不可避免了！
住房均价过百万，这在心理上是一个重要关口。
有关奥克兰房价有几个重要数据：QV估价是对房屋价值（House Value）的评估，即将过百万的正是奥克兰住房平均估价；REINZ（新西兰房地产协会，THE REAL ESTATE INSTITUTE OF NEW ZEALAND）也会在每月公布其录入的住房销量和销售价格。REINZ数据中最具指标性意义的是median price（中间价），是该地区一个月期间销售房屋的中位价格。
QV平均估值即将过百万，REINZ中间价82.5万纽币，Barfoot & Thompson中间价84万纽币。人人都说悉尼房价贵，如今看来奥克兰的房价也不遑多让，更是把另一座华人聚居的大城市墨尔本远远甩在身后！
记者对澳大利亚部分大城市的房价数据进行了一番查询。这些城市截止今年4月份的房屋中间价如下图。需要特别指出的是，澳大利亚在统计房价时细分为两块：蓝色柱状图显示的是房屋价格（主要为独栋屋），橘色柱状图显示Unit价格（主要为公寓）。
从上图可以看到，即便在最火爆，被全球华人追捧的国际大都市悉尼，其房屋中位价也没有超过百万澳币（前一段最火爆时也就是在百万澳币上下浮动）。4月份悉尼房屋中位价为99.5万澳币，而Unit中位价则是65.6万澳币。墨尔本房屋中位价只有72.6万澳币，Unit中位价44.4万澳币。其他大城市里布里斯班房屋中位价为51.2万澳币，珀斯57.9万澳币、堪培拉63.8万澳币，整个澳大利亚的住房中位价为71.9万澳币。
悉尼公寓受到追捧
对照奥克兰的情况可以看到，除悉尼之外，奥克兰的房价已经可以“秒杀”包括墨尔本在内的其他澳大利亚城市。即便和悉尼相比，奥克兰也没差多少：虽然奥克兰房屋中间价为82.5万纽币，但这个价格是包括Unit、公寓在内所有类型房屋的统计，而澳大利亚是把独栋屋和Unit分开统计的。如果把公寓的价格算上，再加上汇率因素，悉尼的房屋中位价恐怕不会比奥克兰的高太多！众所周知，近年来悉尼兴建了大量公寓，已经成为新建房屋市场的主流！
奥克兰的房价一飞冲天，我们是否已经迎来了住房危机呢？2017年就要大选，这个话题恐怕会一直吵到明年10月！
QV平均估值即将过百万的消息传来，工党房屋事务发言人Phil Twyford立刻呼吁政府宣布进入“紧急状态”（State of Emergency），以应对奥克兰的“住房危机”。Phil Twyford是去年闹得沸沸扬扬的“中国姓氏门”的主导者，当时他就指出奥克兰迎来“住房危机”，而以John Key为首的中央政府则一直在否认。前不久本报记者专访John Key时他也指出，对具体术语的纠缠无助于解决奥克兰住房问题。
工党房屋事务发言人Phil Twyford
Phil Twyford这次的着眼点放在了无家可归者上，他指出，目前有4万新西兰人的居住条件是不能被接受的，他们中有的住在露营车里，有的全家几口挤在一个房间里，政府对此必须负全责，采取紧急行动：“我不在乎什么方法，他们可以租一艘大游艇停在奥克兰港，或者造一些简易住房或用仓库改建，总之必须找到解决问题的办法！”Phil Twyford指出，政府不能再像“被灯光吓傻了的负鼠”那样了，必须显示出一些负责任的“紧急态度”：“国家党政府看上去似乎觉得，如果领养老金的人无法负担房租只能住在露营地里，也算有个家了！乞丐才会这么想！请给这些人‘片瓦遮头’吧！”
周一上午，总理John Key在电台节目中对Phil Twyford的说法作出了回应。
“在前总理Helen Clark（工党）治下的9年时间，新西兰全国房价上涨了102%，而我们执政时只涨了43%。奥克兰房价增幅在Clark时期和现在没啥大区别，如果说现在需要进入‘紧急状态’，那凭啥Helen Clark那时不需要呢？”John Key还指出，奥克兰住房价格是市民收入的9倍，悉尼是12倍，墨尔本也是9倍，“要解决住房问题，唯一办法就是及时建造足够的住房，这正是我们现在做的事情，奥克兰建筑行业正处于前所未有的繁荣期！”
John Key将希望寄托在“及时建造足够住房”上，他的计划可能遭受打击。
上周日，住房部长Nick Smith在接受采访时承认，一些开放商正在从政府一力推广的SHA（Special Housing Areas，特殊住房区）计划中撤离，原因是“在Unitary Plan（统一规划）中能够得到更大的利润！”
SHA（特殊住房区）是国家党政府大力推行的政策。从2013年10月首次启动后，三年来奥克兰共规划了154个SHA，分布在各个区域。按照这一政策，SHA里的开发项目可获“快速审批”的待遇。作为回报开发商必须保证推出的新盘里有10%的“可负担住房”（房价不高于奥克兰房屋中位价的75%）。然而前不久传出消息，154个SHA中只有57个地区的开发商正式申请了建筑许可，截止今年5月31日只有24个SHA里建设了1268栋住宅，这引发了人们对SHA名存实亡的担忧。此外，即便那些成功开发的案例，大部分新住房也远远谈不上“可负担”。为满足政府的要求，开发商选择以“抽签”的方式让极少部分购房者以相对较低的价格买房，事实上是在补贴这些购房者，以换取“快速审批”的待遇！
Special Housing Areas，特殊住房区
用自己的钱补贴购房者，显然越来越多的开发商认为这个买卖做不来。Nick Smith承认，已经至少有5个开发商决定不再继续进行SHA框架下的开发申请，转而等待即将正式实施的Unitary Plan（奥克兰统一规划）。Unitary Plan并没有“可负担住房”的强制规定，开发商不需要用自己的钱去补贴，而Unitary Plan中也有加快审批进度的内容。
“对开发商来说，待在SHA里无利可图，还要贴钱去补贴，这有什么意义呢？”Phil Twyford直言SHA政策形同虚设，“这再次证实了一点，参与SHA的开发商大部分是希望借助‘土地银行’囤地的投机者！”Nick Smith显然不会同意这一观点，他认为SHA原本就是在Unitary Plan没有成形之前的临时性措施，而154个SHA中的129个已经有所行动：26个已经建成一些房屋、15个已经开始动土、88个已经递交资源许可申请或改动了图纸！啥都没做的只剩下25个。
无论John Key和Nick Smith如何解释，民众对失控的奥克兰房价越来越不满是不争的事实。英文先驱报专栏作家Fran O'Sullivan就以“加拿大行动，新西兰在等待”为题撰写文章，表示新西兰应当像加拿大一样对外国投资者征税，减缓房价压力。
英文先驱报专栏作家Fran O'Sullivan
O'Sullivan指出，近日加拿大BC省（British Columbia，温哥华所在地）推出新政，对所有卖给外国人的居民住房征收15%的特别税。政策一出，网上到处都是温哥华房市降温的消息。O'Sullivan表示，温哥华和奥克兰有很多相似之处：对海外投资者吸引力很大，来自海外的兴趣再加上投机者的加入导致住房价格飞涨，以至于本地居民无力买房。她指出，虽然这15%特别税的效果还有待观察，但BC省（在加拿大中央政府的支持下）解决住房问题的决心令人赞赏，他们已经意识到，单纯增加供给短期内是无法解决住房可负担问题的，为市场按下“暂停”键是非常重要的。而在新西兰，尽管储备银行已多次警告并一再推出如提高LVR之类的措施，但看起来中央政府仍在回避住房问题的严重性。虽然从去年10月1日开始，外国投资者需要提供税号和新西兰银行账号等，但这些措施看起来并没有起到什么效果。O'Sullivan指出，BC省的新政不仅能有效抑制投机现象，巨额税金还能用来建设更多的可负担住房——这在目前的奥克兰是非常稀有的！
O'Sullivan的主张得到了不少支持，一位名叫Madelaine的网友留言：“政府必须优先考虑本国公民，而不要去理会外国投资者和地产中介们的聒噪！”网友Matt Paetz则表示，增加供应的确重要，但需求也是，政府似乎认为解决供应是唯一办法。如果他们是认真的话，这实在是太短视了！
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